Учет застройщиком экономии от эскроу
Дата публикации: 22.09.2025
Деятельность застройщика связана с привлечением проектного финансирования от банка, необходимого для выполнения строительного проекта. При подготовке финансовой отчетности одним из сложных вопросов с точки зрения разработки методологии и её практической реализации является учет экономии на процентных затратах, возникающей в результате использования счетов эскроу.
Экономическая сущность и причины возникновения экономии от эскроу
Возникновение такого методологического вопроса как учет экономии от эскроу связано с особенностями условий договоров проектного финансирования и обязательным использованием счетов эскроу для привлечения средств участников долевого строительства.
Средства участников долевого строительства, внесенные в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости, зачисляются на счета эскроу1, открытые в уполномоченном банке, который является эскроу-агентом.
В связи с тем, что банк-кредитор, предоставляющий финансирование застройщику для выполнения строительного проекта, является одновременно эскроу-агентом, кредитные договоры на привлечение проектного финансирования, как правило, предусматривают снижение процентной ставки в зависимости от объема средств, поступивших на счета эскроу.
Снижение процентной ставки по кредиту достигается в результате того, что ставка по договору определяется в виде средневзвешенной величины, в расчет которой заложена специальная процентная ставка в отношении остатка задолженности, покрытого средствами на счетах эскроу.
В упрощенном виде расчет средневзвешенной процентной ставки по договору проектного финансирования может быть представлен следующей формулой:
, где
∑e – сумма средств на счетах эскроу,
∑t – общая сумма долга по кредитному договору,
Is – специальная процентная ставка,
Ib – базовая процентная ставка.
Специальная процентная ставка устанавливается в размере (или в диапазоне) ниже, чем базовая процентная ставка, действующая в отношении задолженности, непокрытой средствами на счетах эскроу.
Таким образом, чем больше объем средств, привлеченных на счета эскроу, тем ниже процентная ставка по кредитному договору и выше экономия застройщика на процентных затратах.
Методологическое обоснование порядка учета экономии от эскроу
Действующие положения МСФО не устанавливают порядок учета застройщиком экономии от эскроу. Данная практика является специфической для российских условий и может быть не применима в других странах. В связи с этим при разработке методологии учета следует руководствоваться общими положениями стандартов, регулирующими учет долговых обязательств и сделок с покупателями.
Снижение процентной ставки в отношении проектного финансирования является следствием заключения застройщиком договоров с покупателями (договоров участия в долевом строительстве, или ДДУ) и привлечения средств участников на счета эскроу, что указывает на возможность применения положений IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями».
Согласно IFRS 15, цена сделки - это сумма возмещения, право на которое организация ожидает получить в обмен на передачу обещанных товаров или услуг покупателю. Так как экономия застройщика на процентных затратах возникает вследствие наполнения счетов эскроу, такую экономию следует рассматривать как часть цены сделки по продаже объекта недвижимости.
Ожидаемую сумму экономии от эскроу следует признавать в качестве актива, экономические выгоды от которого застройщик получит в течение периода использования заемных средств. Данный актив является финансовым, так как представляет собой будущую потенциальную выгоду от снижения стоимости финансового обязательства застройщика по кредитному договору.
В то же время по условиям ДДУ застройщик имеет обязательство по завершению строительства и передаче объекта участнику. Так как до завершения строительства права покупателей не реализованы, застройщик признает обязательство в отношении любого полученного возмещения. В данном случае признание экономии от эскроу как части цены сделки в качестве актива влечет признание обязательства перед покупателями в аналогичном размере.
Кроме того, при учете экономии от эскроу корректировке подлежит стоимость финансового обязательства застройщика по кредитному договору. Стоимость обязательств застройщика по кредитному договору на отчетную дату уменьшается на сумму будущей экономии на процентных затратах, возникающую от средств, внесенных на счета эскроу к этой дате.
Дата возникновения экономии от эскроу
Дата возникновения экономии от эскроу определяется как дата выполнения условий:
- заключен договор с банком на получение проектного финансирования, и
- зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
Ожидаемая экономия от эскроу определяется как разница между процентами по рыночной ставке и процентами по фактической (льготной) ставке за период с даты возникновения экономии до планируемой даты ввода объекта:
Заёмные средства ∙ (Рыночная ставка - Фактическая ставка)
В качестве рыночной ставки может быть использована базовая процентная ставка по договору без учета льготного компонента.
В момент возникновения экономии от эскроу актив и обязательство признаются в равных суммах:
Дт Актив в отношении экономии от эскроу
Кт Обязательство по договорам с покупателями
Однако такое равенство может существовать только в теоретической ситуации, когда застройщиком уже заключены ДДУ и кредитный договор, но еще не поступили средства на счета эскроу и процент готовности объекта строительства равен нулю.
На практике на дату возникновения экономии от эскроу, как правило, определенный объем средств участников уже поступил на счета эскроу и выполнена часть работ по строительству объекта, что приводит к снижению стоимости актива и обязательства. Таким образом, на дату возникновения экономии от эскроу требуются корректировки, описанные в следующем разделе.
Последующий учет
После первоначального признания стоимость актива амортизируется по мере поступления средств на счета эскроу и, как правило, уменьшается по мере приближения к дате ввода объекта строительства в эксплуатацию. Самортизированная часть актива от эскроу уменьшает стоимость финансового обязательства застройщика по кредитному договору:
Дт Обязательство по проектному финансированию
Кт Актив в отношении экономии от эскроу
Признанное обязательство перед покупателями после первоначального признания уменьшается по мере выполнения застройщиком обязанности по ДДУ. Уменьшение обязательства за отчетный период определяется на основе изменения степени готовности объекта за отчетный период и признается в составе выручки:
Дт Обязательство по договорам с покупателями
Кт Выручка
Таким образом, признание выручки в результате экономии от эскроу коррелирует с признанием основной части выручки из стоимости ДДУ, которая также признается на основе степени готовности объекта.
На отчетную дату финансовое обязательство подлежит корректировке на следующие компоненты:
- увеличивается на разницу между суммой рассчитанных процентов по рыночной ставке и фактически начисленными за период процентами по льготной ставке. Таким образом, проценты, начисленные за период, отражаются в учете по рыночной ставке без учета льготы.
- уменьшается в результате поступления средств на счета эскроу одновременно с амортизацией актива по эскроу.
Заключение новых ДДУ приводит к увеличению ожидаемой суммы экономии от эскроу и признанию дополнительной стоимости актива от эскроу и обязательства перед покупателями.
Пример учета экономии от эскроу
Условия договора участия в долевом строительстве:
По условиям ДДУ цена объекта составляет 100 млн. рублей и оплачивается участником четырьмя платежами в течение года после регистрации договора до 1 числа каждого квартала. Для упрощения принимаем, что договор заключен и зарегистрирован 1 января.
Условия договора проектного финансирования:
Объем привлеченного проектного финансирования составляет 200 млн. рублей по базовой ставке 20%. Специальная процентная ставка, действующая в отношении задолженности, покрытой средствами на эскроу-счетах, составляет 5%.
Срок строительства объекта – 4 года, степень выполнения проекта для условий примера возрастает на 25% ежегодно.
Таблица 1. Условия примера учета экономии от эскроу
| 1 квартал | 2 квартал | 3 квартал | 4 квартал | 2 год | 3 год | 4 год | |
| Средства на эскроу-счетах | 25 | 50 | 75 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| Проектное финансирование | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| Ставка базовая | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% |
| Ставка специальная | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% |
| Готовность объекта | 10% | 15% | 20% | 25% | 50% | 75% | 100% |
На дату регистрации ДДУ застройщик определяет сумму ожидаемой экономии от эскроу за период до планируемой даты ввода объекта:
Таблица 2. Определение суммы экономии от эскроу
| 1 квартал | 2 квартал | 3 квартал | 4 квартал | 2 год | 3 год | 4 год | Всего | |
| Проценты по базовой ставке | 10,0 | 10,0 | 10,0 | 10,0 | 40,0 | 40,0 | 40,0 | 160,0 |
| Проценты по льготной ставке | 9,1 | 8,1 | 7,2 | 6,3 | 25,0 | 25,0 | 25,0 | 105,6 |
| Экономия от эскроу | 0,9 | 1,9 | 2,8 | 3,8 | 15,0 | 15,0 | 15,0 | 54,4 |
На дату возникновения экономии от эскроу актив и обязательство признаются в равных суммах - 54,4 млн. рублей.
Амортизация актива определяется пропорционально сумме привлеченных на счета эскроу средств на отчетную дату к ожидаемой сумме поступлений на счета эскроу по заключенным договорам и по итогам первого квартала составит 13,6 млн. рублей:
54,4∙ =13,6
Стоимость актива на конец первого квартала составит 40,8 млн. рублей:
54,4-13,6=40,8
Обязательство перед покупателями уменьшается по мере увеличения степени готовности объекта за отчетный период с одновременным признанием выручки. По итогам первого квартала степень готовности объекта составила 10%, признанная выручка составит 5,4 млн. рублей:
54,4∙10%=5,4
Стоимость обязательства на конец первого квартала составит 49,0 млн. рублей:
54,4-5,4=49,0
Проценты за период отражаются в учете по базовой ставке без учета льготы, в связи с этим за первый квартал дополнительно начисляется разница между процентами по базовой и льготной ставке в размере 0,9 млн. рублей (см. Таблицу 2):
10,0-9,1=0,9
Стоимость проектного финансирования уменьшается на сумму амортизации актива по эскроу (13,6) и увеличивается на разницу между процентами по базовой и льготной ставке (0,9). Таким образом, обязательство по проектному финансированию на конец первого квартала следует скорректировать на 12,7 млн. рублей в сторону уменьшения:
0,9-13,6=-12,7
Расчеты в последующих периодах проводятся в аналогичном порядке.
В таблице 3 представлен эффект на показатели финансовой отчетности, возникающий в результате учета экономии от использования счетов эскроу.
Таблица 3. Эффект учета экономии от эскроу на показатели отчетности
| 1 квартал | 2 квартал | 3 квартал | 4 квартал | 2 год | 3 год | 4 год | |
| Актив по эскроу | 40,8 | 27,2 | 13,6 | - | - | - | - |
| Обязательство перед покупателями | 49,0 | 46,2 | 43,5 | 40,8 | 27,2 | 13,6 | - |
| Проектное финансирование | (12,7) | (24,4) | (35,2) | (45,0) | (30,0) | (15,0) | - |
| Выручка от экономии | 5,4 | 2,7 | 2,7 | 2,7 | 13,6 | 13,6 | 13,6 |
| Процентные расходы | 0,9 | 1,9 | 2,8 | 3,8 | 15,0 | 15,0 | 15,0 |
| Нераспределенная прибыль на н.п. | - | 4,5 | 5,3 | 5,3 | 4,2 | 2,8 | 1,4 |
Актив по эскроу амортизируется по мере получения средств на счета эскроу и переносит стоимость в уменьшение обязательства по проектному финансированию, поэтому на конец первого года стоимость актива равна нулю.
Обязательство перед покупателями снижается по мере выполнения проекта и становится равным нулю к концу срока строительства.
Учет экономии от эскроу оказывает влияние на показатели выручки и процентных расходов в отчете о прибылях и убытках. Эффект на финансовый результат периода может быть как положительным, так и отрицательным в зависимости от изменения степени завершения проекта и соотношения процентов по базовой и льготной ставке за период.
Практические аспекты реализации учета экономии от эскроу
Сложности реализации учета экономии от эскроу на практике связаны с трудоемкими расчетами, которые необходимо проводить для каждого кредитного договора, а также наличием большого количества применяемых допущений:
- ожидаемая дата ввода объекта, от которой зависит период пользования заемными средствами и, соответственно, длительность периода, используемого при расчете ожидаемой экономии от эскроу,
- график привлечения средств на счета эскроу от участников долевого строительства, от объемов которого зависит размер процентной ставки по кредитному договору,
- план выборки кредитных средств для целей строительного проекта,
- расчет степени готовности объекта строительства.
Учитывая высокую неопределенность оценок, значительный объем расчетов и наличие необходимости в их актуализации, целесообразно выполнять расчет экономии от эскроу на базе автоматизированных программных решений.
- Денежные средства на счетах эскроу отражаются только в забалансовом учете застройщика и не учитываются в качестве его активов до завершения строительства. После ввода объекта в эксплуатацию внесенные на счета эскроу денежные средства перечисляются застройщику в части, оставшейся после погашения его обязательств по кредитному договору. ↩️
Получите бесплатную консультацию от экспертов ADE Professional Solutions! Компания входит в ТОП-100 крупнейших консалтинговых компаний РФ!
Получить бесплатную консультацию
