Зависимость уровня рентабельности от методологии учета в строительстве
С 2018 года в строительной отрасли России наблюдался значительный рост. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики количество квадратных метров жилой площади, введенных в эксплуатацию, увеличивалось с каждым годом. В 2020 году было введено в действие 82,2 млн м2 площади жилых домов (суммарный рост составил 8,57%), а число построенных квартир возросло на 4,27% и в 2020 году составило 1 122 тысячи1. Все больше российских застройщиков формируют и публикуют отчетности, подготовленные в соответствии с МСФО.
В данной статье мы проанализируем влияние принятой компаниями методологии признания выручки согласно МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» (далее по тексту — МСФО (IFRS) 15) и иные возможные факторы, которые участвуют в формировании показателя валовой рентабельности.
Выбор методологии признания выручки по договорам ДДУ
Схематично методологию признания выручки при строительстве объектов недвижимости можно изобразить следующим образом:
Основную часть выручки застройщиков составляет выручка по договорам долевого участия (ДДУ), регламентируемым федеральным законом 214-ФЗ. Согласно установленному законодательству, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В то же время застройщик реализовывает право на получение полного вознаграждения от продажи объекта дольщику только после завершения строительства объекта продажи.
Выручка по ДДУ в большинстве случаев признается с течением времени, так как срок доведения объектов строительства (запасов компании) до готовности, как правило, составляет от 1 до 3 лет, а заключить договор ДДУ покупатель может даже на начальной стадии строительства.
Выручка от продажи недвижимости может признаваться и в определенный момент времени. Это происходит по тем объектам, строительство которых уже завершено, а здание введено в эксплуатацию. Учитывая экономическую модель работы девелоперских компаний, можно увидеть, что основная доля выручки приходится как раз на выручку, признаваемую с течением времени (например, у ГК «Самолет» доля такой выручки составляла 95%, 97% и 95% от общей выручки по договорам с покупателями соответственно в 2020, 2019 и 2018 годах)2.
Согласно МСФО (IFRS) 15 признание выручки производится по обязанности к исполнению, выполняемой в течение периода, только если организация может обоснованно оценить степень ее выполнения. На ранних этапах реализации работ по договорам компания может быть неспособна обоснованно оценить результат выполнения обязанности к исполнению, но при этом ожидать возмещения затрат, понесенных в связи с выполнением обязанностей по договорам. В этом случае до момента наступления возможности обоснованно оценить такой результат компания будет признавать выручку только в объеме понесенных затрат. Таким образом, если компания несет затраты на строительство объекта и капитализирует затраты в состав незавершенного строительства, которое в отчетности показано в строке «Запасы», и не имеет возможности надежно оценить степень готовности объекта строительства, то на отчетную дату у компании будет отражена выручка и себестоимость в объеме понесенных затрат, а валовая рентабельность по проекту будет нулевой. Зато в следующем отчетном периоде, когда у компании появится возможность обоснованно определить степень готовности объекта и вместе с этим степень выполнения обязанности к исполнению, компания сможет отразить сумму выручки, включая маржу, что увеличит валовую рентабельность по проекту. Данный пример демонстрирует, что валовая рентабельность компаний-застройщиков может варьироваться от одного отчетного периода к другому и меняться как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.
Когда компания производит оценку степени выполнения обязанности к исполнению, она может воспользоваться методом результатов или методом ресурсов. Большинство компаний-застройщиков, отчетности которых были проанализированы, выбрали в качестве методологии определения обязанности к исполнению метод ресурсов3.
Применение метода ресурсов может происходить следующим образом: при реализации проекта по созданию объекта компания утверждает бюджет стоимости реализации проекта исходя из площади объекта, инженерных и архитектурных особенностей, а также иных деталей, влияющих на финальную стоимость процесса создания объекта. Соответственно, далее на протяжении всего периода строительства и капитализации затрат на проект компания на каждую отчетную дату сверяется с утвержденными бюджетами и может определить степень готовности объекта как соотношение понесенных затрат к их общей сумме, утвержденной бюджетом. Обязанности к исполнению по заключенным ДДУ будут рассчитываться, например, усреднено по затратам на 1 м2, умноженным на сумму площадей по всем ДДУ, регистрация которых произведена к отчетной дате. А выручка будет признана по договорам ДДУ как произведение цены сделки на степень выполнения обязанностей к исполнению.
Метод результатов применяется, когда компания считает, что такой подход более достоверно отражает динамику реализации проекта строительства и финансовый результат осуществленной деятельности. Выручка от реализации объектов недвижимости признается по методу результатов исходя из степени готовности объекта недвижимости. Степень готовности может быть определена экспертным путем по результатам анализа выполнения каждого из этапов работ по строительству объекта недвижимости, например, проведением независимой экспертизы или оценкой внутренних специалистов компании, штатных инженеров. Метод результатов может быть обоснован, когда различные этапы строительства проходят в значительной степени неравномерно, а выбранная методология лучше отразит изменения в реализации объекта строительства, чем метод ресурсов.
Помимо выбора метода признания выручки, на валовую рентабельность по направлению реализации по ДДУ могут оказывать влияние следующие факторы:
- стадия строительства: как правило, на начальном этапе застройки компания регистрирует меньшее число ДДУ, чем в последующих периодах в середине строительства или ближе к окончанию проекта.
- текущая рыночная стоимость квадратного метра недвижимости на отчетную дату и ее изменение в последующих периодах: тенденция к росту на рынке недвижимости приводит к поступательному увеличению цен по вновь заключаемым договорам ДДУ в той же степени, как стадия строительства влияет на их изменение к моменту реализации проекта;
- рост цен на сырье и материалы: инфляционный фактор влияет на увеличение бюджета проекта. Для того чтобы нивелировать удорожание процесса строительства, компании на начальном этапе могут заключить договоры с подрядчиками на фиксацию цены оказания услуг и затрат на поставляемые материалы. Дополнительно компании прибегают к использованию поставок и услуг, осуществляемых связанными и внутригрупповым компаниями, что также может оказывать влияние на уровень валовой рентабельности проекта.
Дополнительные методологические особенности учета
Помимо выбора методологии признания выручки и себестоимости, девелоперы анализируют иные также оказывающие влияние на уровень рентабельности условия, которые требуется учесть при подготовке МСФО-отчетности в строительной отрасли. К ним можно отнести:
Резерв под обесценение запасов. В соответствии с МСФО запасы отражаются по наименьшей из двух величин: себестоимости или чистой цене продажи. Чистая цена продажи представляет собой предполагаемую (расчетную) цену продажи запасов в ходе обычной деятельности за вычетом расчетных затрат на завершение работ и реализацию. На отчетную дату компания проводит оценку запасов и корректирует их до чистой цены реализации. Резерв под обесценение запасов включается в себестоимость и оказывает влияние на валовую рентабельность проекта: положительное — когда резерв снижается, например, при росте чистой цены продажи в результате развития рынка недвижимости, отрицательное — при увеличении стоимости резерва. В случае, когда резерв на обесценение не предусмотрен бюджетом и компания применяет метод ресурсов, сумма резерва не учитывается в расчете процента готовности, что в конечном итоге оказывает влияние на показатель валовой рентабельности.
Резервы на расходы по завершению строительства. При отражении выручки компания производит оценку того, какие затраты еще не понесены, но ожидаются и связаны с завершением строительства, например, расходы на создание объектов социальной инфраструктуры, затраты на строительство парковочных мест, превышающие запланированный бюджет. Такие расходы будут отнесены в себестоимость строящегося объекта и распределены на каждый из договоров ДДУ (например, пропорционально реализованной площади по каждому из договоров с покупателями), что в результате приведет к снижению показателя валовой рентабельности.
Компонент финансирования оказывает влияние на уровень рентабельности в части изменения размера выручки и отражает цену, которую покупатель заплатил бы за объекты недвижимости, если бы платил денежными средствами, когда (или по мере того как) исполняется обязанность по договору. Как правило, значительный компонент финансирования рассчитывается в момент регистрации ДДУ с применением ставки дисконтирования по портфелю заимствования денежных средств застройщика в отношении объекта строительства и с учетом сроков доведения объекта до готовности в случае авансирования от покупателей.
Цена сделки для расчета выручки от реализации объектов недвижимости с использованием счетов эскроу может определяться с учетом экономии в процентных расходах при снижении ставки по проектному финансированию от базовой (рыночной) ставки, а изменение первоначальной оценки такой экономии признается в периоде, когда изменение фактически произошло.
Торговые скидки, предоставленные покупателям при заключении договора ДДУ, уменьшают цену реализации, таким образом прямо влияя на валовую рентабельность в сторону ее снижения.
Таким образом, продолжительность возведения объекта строительства, а также объемы реализации и количество договоров с покупателями делает учет по МСФО (IFRS) 15 для девелоперов не самым легким. Каждый зарегистрированный договор (ДДУ и договор купли-продажи) для застройщика — это отдельная обязанность к исполнению, и в зависимости от принятого компанией метода определения выручки по мере готовности и на разных стадиях строительства на каждую отчетную дату валовая рентабельность проекта подвержена значительным колебаниям.
Вспомогательные расчеты
Данные о валовой рентабельности застройщиков, по отчетности которых производилось исследование, представлены в файле:
[1]https://gks.ru/bgd/regl/b21_56/Main.htm
[2]https://e-disclosure.ru/portal/files.aspx?id=36419&type=4
[3] В процессе подготовки статьи были проанализированы отчетности компаний ПАО «ПИК‑специализированный застройщик» (1), ПАО «Группа ЛСР» (2), ПАО «ГК "Самолет"» (3), ООО «Главстрой» (9) и Группа «А101» (13). В скобках указано место в рейтинге топ застройщиков РФ по данным единого ресурса застройщиков по объему текущего строительства на 01.02.2022 (https://erzrf.ru/top-zastroyshchikov/rf?topType=0&date=220201).
